Затянувшийся кризис на рынке недвижимости Греции закончился: цены растут, эксперты дают позитивные прогнозы относительно развития этой сферы.
Напомним, что в Греции есть возможность получить вид на жительство Греции за покупку недвижимости. Поэтому интерес иностранцев к недвижимости в Греции растёт с новой силой.
Но поскольку расходы на недвижимость не ограничиваются только её стоимостью при покупке, сегодня мы поговорим о тех налогах, сборах и затратах на содержание, которые необходимо будет заплатить собственнику.
На этапе приобретения жилья в Греции
При покупке недвижимости в Греции, помимо уплаты её стоимости, новый владелец должен заплатить ряд налогов и сборов. Налог на передачу недвижимости в собственность – 3,03% от суммы сделки или кадастровой цены.
Но есть случаи, когда этот процент может взлететь почти до четверти цены: если предыдущий владелец недвижимости получил разрешение на строительство после 31.12.2005 и это первое с тех пор переоформление собственности, то такая сделка облагается налогом по ставке до 24%.
Что такое кадастровая цена? Кадастровая стоимость - это цена объекта недвижимости, которую устанавливает государство путём индивидуального оценивания объекта. Делается это, прежде всего, для расчёта налогов.
Кадастровая стоимость обычно устанавливается на квадратный метр недвижимости в том или ином районе, и зависит от рыночной цены, этажа, расположения объекта, года постройки. По сути, государство старается установить некую усреднённую справедливую цену на метр квадратный жилья, чтобы избежать махинаций с ценами ради снижения налога, а так же чтобы дать понимание покупателям и продавцам средней цены на квадратный метр. Есть отдельные коэффициенты, если объект не введен в эксплуатацию или даже не законен, но при этом никогда не учитывается стоимость отделки или мебели.
Налог взымается всегда с той суммы, которая выше: если кадастровая стоимость выше суммы сделки – то с неё, а если ниже - то с суммы сделки. То есть, если покупатель хочет платить меньше налогов, то есть смысл снизить цену до уровня кадастровой стоимости, а снижать больше - смысла нет.
К примеру, сейчас в большинстве районов Афин и Салоник в домах старше десяти лет кадастровая стоимость квадратного метра устанавливается порядка 1400 евро, если речь идёт о квартирах выше первого этажа, и порядка 700 евро, если это подвал.
Процент нотариуса за оформление сделки - это порядка 1,5% от стоимости сделки, но зависит от многих параметров, в том числе сложности сделки и количества листов контракта.
Услуги адвоката по ведению сделки составляют 1% + НДС 24% от суммы сделки, если сделка сложная то может доходить до 2%. Закон сейчас позволяет не брать адвоката на сделку, а оплачивать ему только проверку чистоты сделки и надежности контрагента, тогда цена договорная. Но мы бы не советовали пользоваться этой лазейкой. Так как она была принята для тех, кто покупает недорогие объекты до 40 000 евро.
Запись в архиве и кадастре обойдётся в сумму от 150 до 1500 евро, в зависимости от стоимости объекта (не более 0,5%). После сделки нужно будет внести данные в налоговую декларацию владельца или владельцев, это форма Е9 и её заполняет бухгалтер. Стоят его услуги около 100 евро.
Содержание недвижимости в Греции
Когда недвижимость уже куплена, все налоги и сборы уплачены, владелец получает такие расходы:
- коммунальные платежи,
- налоги на недвижимость.
Коммунальные платежи делятся на общие расходы жильцов многоквартирных домов и индивидуальные. Общие расходы - это плата за пользование общим пространством: подъездом, лифтом, дворовой территорией, бассейном и др. Сумма распределяется между всеми квартирами равномерно и вносится в квитанцию.
В зависимости от инфраструктуры, сумма общих платежей может составлять от 0 до 250 евро в месяц. В среднем, общая платёжка для квартиры стоимостью 250 000 евро придёт на сумму до 100 евро.
Индивидуальные платежи – это плата за электричество, воду, интернет и телефон. Такие платежи в сумме не превышают 100 евро, если только жильцы не пользуются активно обогревателями и кондиционерами.
Если дом имеет независимое отопление, то еще оплата отопления порядка 1000 евро в год.
Итого: для квартиры площадью до 100 м2 коммунальные платежи составят около 150 евро в месяц.
В случае если владелец сдаёт квартиру, то все платежи оплачивает арендатор. При заключении договора аренды все платёжки переоформляются на его имя.
Налоги на недвижимость в Греции
Налоги очень сильно зависят от типа объекта. Например, единый налог на недвижимость зависит от этажа, района, года постройки и др., но в среднем составляет 5 евро за м2.
Есть надбавки за роскошь: если недвижимость дороже 250 000 евро, если есть бассейны.
Также есть ещё и муниципальный налог: раз в год необходимо заплатить 0,03%.
Прибавьте к этим тратам ещё примерно 50 евро в год на бухгалтерский учёт и налоговую отчётность. И это при условии, что вы сами проживаете в своей квартире или доме, или не используете их вообще.
Если же владелец купил недвижимость с намерением сдавать её в аренду, то к вышеупомянутым налогам прибавляется и налог на доходы от сдачи в аренду. Этот налог рассчитывается по отдельной шкале:
- если арендодатель получает до 12 000 евро в год, то подоходного налога он заплатит 15%,
- если доход выше 12 000 евро (до 35 000 евро), то ставка налога увеличивается до 35% (например, при доходе в 30 000 евро в год налог будет 8 100 евро),
- если прибыль превышает эти суммы, то налог на доход повышается до 45%.
Кроме того, есть ещё и налог солидарности. Юридические лица платят фиксированную сумму налогов: в 2020 году это 24% - налог на доход, а налог на дивиденды составляет 10%.
Анна Шумская, руководитель компании по вопросам миграции и адаптации в Греции EUEASY.ru , лицензированный риелтор
вайбер/воцап +306980703826
