Если посмотреть список тем, которые вызывают у жителей Греции беспокойство, то кроме роста цен на продукты, энергоносители, услуги, одна из самых болезненных тем: рост стоимости аренды жилье в крупных городах. Как только тема стала волновать многих, начались спекуляции на ней: кого-то выселяют, кому-то грозят непомерной арендой, начинают даже вдруг требовать ремонты от съемщика жилья или оплату за год.
Адвокат Иоанна Тину-Фотели (www.istflaw.com) сегодня продолжит отвечать на самые часто встречающиеся вопросы.
Самая большая группа вопросов возникла недавно. Возможно, потому, что резко выросла стоимость недвижимости: и покупка, и аренда. Первое, людей стали выгонять, даже если есть договор?
При электронном оформлении договора аренды, зачастую обе стороны очень торопятся, и не уделяют внимания самим условиям договора, которые только вскользь обговариваются во время договорённости об аренде, ведь главное, многие думают: на какой срок и по какой цене… Но из-за такой поспешности, не зная свои права и обязательства, стороны договора аренды сталкиваются с проблемами во взаимоотношениях и не редко такие дела решаются в суде.
Очень важно, даже при электронном договоре аренды, заключить письменный договор, положения которого будут вставлены в специальное поле именно для этого в приложении налоговой.
Многие вместо этого помечают, что договор не был составлен. Соответственно, если договором не было предусмотрено что-то особенное в правовых отношениях арендодателя и арендатора, то тогда применяются положения Гражданского Кодекса Греции и закона об аренде жилья.
О чем говорит закон об аренде жилья
Договор аренды жилья действует как минимум на три года, даже если договор аренды подписан на меньший срок, к примеру, на один год.
В данном случае арендатор с одной стороны наделен правом по окончанию срока аренды покинуть дом без дополнительных затрат, и с другой стороны защищен от досрочного расторжения договора со стороны хозяина и может продолжать проживать в его собственности до трех лет, при условии, что добросовестно оплачивает арендную плату и коммунальные услуги. В случае, когда срок договора аренды истек, прошло и три года с начала аренды, тогда договор принимает бессрочную форму.
Если отношения между арендатором и арендодателем нормальные, то арендатору лучше запастись официальным продлением договора аренды на новый срок. Но если оставить без официального продления — это означает, что арендодатель (хозяин, собственник) может потребовать расторжение договора в любой момент. Для этого собственник должен объявить о своем намерение расторгнуть договор заранее, за один месяц.
Если арендатор проигнорирует намерение арендодателя, последний может обратиться в суд за оформлением приказа судьи о принудительном выселении.
На практике такой приказ выносится значительно быстрее с указанием о временном вступлении в немедленное действие, хотя суд вправе предоставить какой-то срок от 30 дней до 6 месяцев на выселение. А вообще, через 3 рабочих дня после вручения такого приказа арендатору, судебный исполнитель с помощью полиции имеют право принудительно выселить арендатора.
Владельцы недвижимости, решив продать жилье, даже если у арендатора договор, пытаются выгнать проживающего и даже угрожают?
Конечно, арендодатель может продать своё жильё в любое время, но вместе с существующим договором аренды, то есть со всеми правами и обязанностями, которые вытекают из этого договора.
Арендатор обязан разрешать собственнику или его представителю посещать помещение как минимум один (1) раз в три месяца (по закону, если в договоре аренде не предусмотрен другой график посещений). Необоснованный отказ арендатора в таком визите, даёт право арендодателю расторгнуть договор аренды немедленно.
Потребовать досрочное расторжение договора аренды (не дожидаясь трех (3) лет, как предусмотрено законом) в некоторых случаях:
1) если арендатор наносит ущерб помещению
2) если арендодателю самому нужно это жильё для собственного проживания его или его супругу, или совершеннолетнему ребенку или родителю, при условии, что у кого-то из вышеперечисленных, нет другого жилья в этом же городе или округе.
3) если арендодатель хочет делать перестройку - достройку дома.
Во втором случае (пункт 2), если договор аренды расторгнут по решению суда в пользу арендодателя или его близких, они должны заселиться туда в течение 4 месяцев.
Если заселение не произошло, то выигравшие суд должны выплатить в виде компенсации арендатору расходы на его переезд и 24 арендные платы.
Поняв, что цены растут: к примеру, с 300 евро, поднимают владельцы жилья цену до 400, 450, заявив, не хотите - уходите. Что делать?
Если у арендатора есть официально оформленный договор аренды, где прописана оплата, то не стоит даже реагировать на такие устные заявления арендодателя. Размер арендной платы устанавливается в момент соглашения и оформления договора об аренде. При таких требованиях и, если арендатор не согласен, то пока действует договор аренды, арендодатель должен через суд доказать объективные причины, по которым он считает, что цена за аренду его недвижимости выросла.
Возникла волна аферистов: как-то умудряются сдавать жилье нескольким, собрав деньги или ещё второй вариант: человек думает, что снял жилье на год-два, а оказывается на месяц.
Хотела бы, чтобы этот пункт прочитали внимательно.
Те времена, когда арендатору просто выдали ключи, взяли у него деньги и все: заселяйтесь – закончились.
Все взаимоотношения по аренде должны начинаться с обращения хотя бы к своему аудитору (бухгалтеру), а кто уважает себя, воспользуется услугами адвоката с опытом в этой сфере.
На вопросы отвечала адвокат Иоанна Тину-Фотели, https://www.istflaw.com, istflaw@gmail.com, ул. Пефкон, 13, Ираклио Аттика, Афины.
Следите за дальнейшими публикациями.
