Максимальное падение цен на недвижимость в Греции наблюдалось с 2007 по 2014 год – за этот период цены упали в два раза по рынку, а в некоторых регионах даже в четыре и более. На данный момент нельзя сказать, что рынок полностью восстановился, но примерно с 2017 года наблюдается стабильный рост цен на недвижимость.
С 2014 Цены ежегодно растут более чем на 5% в год, а в 2019 году рост наблюдался даже более 8%.
Такой рост цен обусловлен не только восстановлением экономики страны (в 2018 году Греция полностью отказалась от кредитных финансов, а ВВП стал расти), но и активной работой программы Золотой визы. К примеру, за 2019 год было оформлено более 3 500 инвестиций под Золотую визу, и около 10 000 заявителей и членов их семей получили данный вид на жительство.
Но в 2020 году из-за пандемии стабильное восстановление рынка затормозилось: рост цен за этот год составил всего 3,8 %, да и то, это усреднённая цифра, не отображающая плачевную ситуацию в регионах (в большинстве городов за пределами двух столиц наблюдается небольшое падение цен, при полном отсутствии спроса).
Рынок недвижимости остановил не только карантин, а тот факт, что на несколько месяцев были закрыты архивы, кадастровые службы и налоговые, плюс были закрыты границы и передвижение внутри Европы. Поэтому невысокий рост цен за 2020 год – это малое количество сделок, а это значит, что в 2021 году все, кто не успел завершить сделки за предыдущий год, наверстают упущенное и возобновят активный рост цен.
Возвращаясь к статистике конкретных регионов:
Рост цен на недвижимость в 2020 году по Афинам – 5,61% против 12% в 2019 году. При этом, в 2019 году в Афинах были такие районы, где рост цен наблюдался в пределах 30%, что даёт надежду на значительный рост и в 2021 году. По количеству сделок Афины тоже лидировали в 2020 году.
В Салониках рост цен составил 4,6% в 2020 году против 8% в 2019.
Зато в регионах ситуация была совсем другой – там цены падали весь год, и падение цен составило 0,5%, а сделок было очень мало. Да, есть регионы, в которых рынок недвижимости работал (Халкидики, Крит и ряд островов), но в остальных не было сделок ни купли-продажи, ни аренды (учитывайте этот фактор при выборе объекта).
Если говорить о рынке аренды, то доход от аренды в 2020 году был 4,2%, что значительно меньше, чем в предыдущем году. В Афинах - 4,3%, а в пригородах Афин – всего 2,6%.
Подробнее про доход от аренды недвижимости по программе Золотая виза -
Дело в том, что в регионах наблюдается переизбыток объектов, предназначенных для краткосрочной аренды, а в контексте сорванного курортного сезона такой дисбаланс только усилился. Поэтому, говоря о валовой прибыли от краткосрочной аренды 4,2% нужно понимать, что за вычетом налогов, коммунальных платежей и платы управляющей компании, владельцу практически ничего не оставалось.
Более того если учесть, что в Афинах владельцы получали доход выше среднего, в том числе и от краткосрочной аренды из-за закрытия отелей, то в регионах явно арендодатели были в минусе. В регионах и не самых удобных для аренды местах в выигрыше остались только те владельцы, которые, быстро сориентировавшись, перестроились с краткосрочной аренды на долгосрочную.
Если говорить о строительстве, то в этой сфере наблюдается колоссальный рост порядка 15% в год последние несколько лет, но не забывайте, что сейчас в стране строится в разы меньше объектов, чем в докризисные времена.
Поэтому эти 15% ни о чём особо не говорят и купить новострой сложно: во-первых, такие объекты дорогие (от 5500 за м2, что сразу делает их мало привлекательными для Золотой визы, ведь небольшой объект в 70 м2 без бассейна стоит уже почти 400 000 евро), а, во-вторых, застройщикам невыгодно продавать их по реальной цене из-за больших налогов, поэтому они продают по одной цене, а в договоре прописывают в половину меньшую (таким образом реально на Золотую визы нужно смотреть объекты от 500 000 евро, что подходит далеко не всем заявителям).
Более того, при всем выше указанном, спрос большой и найти объекты уже сданные в эксплуатацию и при этом не проданные сложно.
Что касается кредитов и ипотек, то их сейчас получить очень сложно, а человеку, у которого нет дохода в стране, практически невозможно. Есть шанс получить кредит только в том случае, если залогом выступают деньги или ценные бумаги, а не сам объект недвижимости.
Анна Шумская, руководитель компании Migration Ike (программы Золотой визы), риелтор, Вайбер/воцап +306980703826
