Новостройки в Греции остаются популярными, и спрос на них только растет. Сегодня говорим о том, почему так мало предложений в новостройках в Греции при таких бешеных темпах строительства, сколько стоит квадратный метр, насколько недвижимость ликвидна и приносит ли она прибыль.
Если вы вспомните историю греческого кризиса, то сразу в голову проходят даты: 2010 года - начало кризиса и 2018 - официальное окончание долгового кризиса. И разбираясь в греческих стройках, вы четко видите, что с 2010-го до 2018-го годов практически ничего в Афинах не строилось.
Стройки начались с 2016-го, но даже в 2020-ом они достигли примерно половины докризисных объемов, если судить по метражу сдаваемых в эксплуатацию объектов, а ведь Афины пополняются переселенцами из регионов. И даже сейчас, на момент написания статьи, при всем темпе строительства мы еще не достигли тех объемов, которые были в 2008 году.
Стоимость квартир в новостройках
Так что спрос есть, и это при том, что стоимость таких объектов среднем Греции сейчас 5000 евро - κв.м. Понятно, что могут быть сильные отклонения в зависимости от района, метража (чем меньше метраж, тем дороже квадратный метр), уровня отделка (например, передается ли объект со встроенной техникой и мебелью).
Кроме этого, как некая, более экономная недвижимость, на рынке развивается сектор полной реновации. Цены тут и не сильно ниже, можно сказать начинаются от 4000 евро м2 без бытовой техники и мебели. Речь идет о полном обновлении всего здания, когда выкупается здание и земля и по причине экономии или по причине невозможности сноса для постройки нового здания, делается замена всего, кроме несущих конструкций и внешних стен. При этом реставрируются фасады, меняется планировка, конечно, меняются трубы, система отопления.
Важная проблема. Много раз мы говорили и хотим отметить еще раз, большинство застройщиков не готовы записывать в контракте всю сумму. Поэтому, с одной стороны, вы можете сэкономить и платить чуть меньше за квадратный метр, а так же и уменьшить налог. Но, с другой стороны, будет в договоре прописано только половина суммы, а остальную надо передавать налом в день сделки, и это обычно за долго до даты введения в эксплуатацию.
Понятно на золотую визу этот путь не подходит.
Вопрос ликвидности
Удивительно, но при таких ценах недвижимость ликвидна. Новых квартир, в домах уже введенных в эксплуатацию или на последних этапах отделки, почти нет. Если он и появляется на рынке, то тут же улетает. Это тот случай, когда из-за большого спроса, происходит искажение восприятия рынка и, не смотря на цену, люди воспринимают инвестиции, как выгодные.
Я бы не сильно винила жадность застройщиков. Факторов высоких цен много: необходимость использования новых технологий, рост цен на стройматериалы, высокие налоги, ну и инфляция в Европе (а ведь застройщику надо зафиксировать цену сейчас уже из расчета, что во время стройки материалы и труд могу дорожать на уровень инфляции, и сейчас это 10% в год).
Прибыльность
Если вы приобретаете недвижимость не для проживания, то самый стандартный путь получения прибыли при приобретении квартиры в новостройке - это сдача ее самостоятельно или через управляющую компанию после введения объекта в эксплуатацию.
Конечно, есть и уже обозначенный выше вариант получения прибыли – это перепродаже объекта после введения в эксплуатацию. Прибыль тогда составлять 15- 30%, срок от покупки на этапе до котлована и продаже на этапе отделки или даже готового около 2 лет. Плюс сумма реальная может быть еще выше в случае инфляции.
Итак, при поиске объекта и застройщика важно сразу определить будет ли у вас право полностью распоряжаться квартирой и сдавать ее самостоятельно, или это апарт-отель и у вас нет права проживания или самостоятельной аренды и вы будете полагаться на качество работы управляющей компании, без возможности реально повлиять на ситуацию.
Второе, есть ли гарантия возврата инвестиций и с какого момента. То есть управляющая компания гарантирует вам какой-то доход, хотя бы первые 2-3 года или доход дается оценочный без гарантии. И с какого момента начинает доход выплачиваться, с момент оплаты объекта, с некой прописанной даты, с даты сдачи объекта в эксплуатацию и т.д.
Очень важно читать изначально детали вот этих договоров. И часто это сложный пакет договоров: договор купли-продажи, договор на возврат инвестиции или передачи в управление, арендный договор. Еще и отдельные договора - соглашения с прописанной мебелью и бытовой техникой. Причем все эти договора еще и с разными компаниями, при этом взаимозависимые, например, если застройщик не соблюдет срок передачи объекта, сдвигается дата начало договора аренды и т.д.
Какие бы сроки в договорах, мы не прописали и какие бы штрафные санкции не написали, в Греции так все будет сильно зависеть от бюрократии. Никакой застройщик не будет специально затягивать, но если простой происходит по вине бюрократии, то вам не будет положена серьезная компенсация.
Конечно, объекты в новых домах подходят на золотую визу, и их часто покупают. Нюансов очень много, чуть больше освятила вопрос в недавнем видео
Анна Шумская, магистр экономики, руководитель EUEASY и Migration Ike, по всем вопросам вайбер/воцап +306980703826
