Программа греческой «золотой визы» стала одной из самых популярных в ЕС. Суть проста: инвестируйте в недвижимость от суммы 250 тысяч евро и получайте вид на жительство для себя и семьи.
Недавно условия программы значительно изменились: теперь порог поднят до 800 тысяч евро в популярных регионах (к примеру, таких как Афины, Салоники, Миконос, Санторини), а в прочих регионах остался на уровне - 400 тысяч, объект должен быть не менее 120м2. Есть отдельный сегмент инвестиций в реновацию недвижимости, где порог остаётся - 250 тысяч.
Все объекты, купленные по «Золотой визе» с 2025го года, можно сдавать только на долгий срок или использовать для проживания, или передавая в безвозмездную аренду, то есть сдавать посуточно или передавать для посуточной аренды запрещено.
У многих, кто первый раз слышит о программе, возникает стандартный вопрос: где именно выгоднее всего покупать недвижимость для получения вида на жительство и дохода: на островах, в Афинах или в Салониках?
Давайте начнем с вопроса покупки недвижимости на островах и в периферии. Чаще всего мотивация купить объекты на островах исходит из желания проводить на островах лето. Так же преимущество, что на небольших островах доступные цены: можно купить большую площадь за ту же сумму.
При этом у такой инвестиции, если только она имеет целью получение прибыли, есть много недостатком. И главный из них, что у вас нет права сдавать недвижимость туристам летом, а ведь это основной источник дохода в случае недвижимости на островах.
К этому стоит добавить сложности в управлении на расстоянии и низкая ликвидность при продаже, особенно вне сезона.
То есть покупка дома на острове, особенно если речь идет о покупки виллы за 400 000 евро на небольших островах (напомним, что на Родосе, Крите, Керкире (Корфу), Косе и т.д. минимальная инвестиция 800 тысяч евро или возможна покупка квартир переведенных из нежилого фонда) только для личного отдыха. Более того, даже если мы говорим про личный отдых нужно четко понимать логистику вашего приезда в Грецию, особенно это касается тех, кто планирует приезжать не в сезон, когда многие острова имеют паромное сообщение пару раз в неделю.
Если мы говорим про туристическую материковую периферию, например, Нафплион, Лутраки, города побережья, то ситуация будет такая же. Ситуация заметно выгоднее если мы говорим про крупные города, как Патры, Лариса или Иоаннина, так как тут уже есть спрос на долгосрочную аренду, есть университеты и филиалы компаний.
Инвестиции в Афинах остаются лучшей возможностью.
Афины и вся область Аттика дает возможность самого сбалансированного инвестирования с расчётом на получение прибыли и возможности перепродажи. Тут есть стабильный спрос на долгосрочную аренду, высокая ликвидность: недвижимость в Афинах легко перепродать и самый стабильный рост цена на недвижимость.
Многие иммигранты выбирают именно Афины в виду наличия полной инфраструктуры, хороших иностранных школ, больниц, удобного авиасообщения, а так же идеального климата. Не зря половина населения Греции выбирают жить в Афинах, более того 60% всех инвестиций сделанных греками тоже приходятся на Афины.
В виду разнообразия районов: можно выбрать под любой бюджет и стратегию. Например, возле вуза, на набережной или в бизнес центре.
Только не забывайте, что необходимо тщательно оценивать районы и их привлекательность, так как есть и проблемные зоны с неприятным окружением, грязью и там будут снимать только ненадёжные арендаторы.
Более того в Афинах, в виду активности рынка, инвесторы, ориентированные на стабильный доход могу изначально рассчитать стоимость аренды, а значит ROI (рентабельность).
Например, сейчас без учета проблемных районов за 250 000 евро можно купить 60-80 м² в недорогом спальном районе или 50 м² в престижном и сдавать с доходностью 4-5% годовых при стабильной занятости круглый год.
Тут речь идет именно про недвижимость менее 800 тысяч евро с правом получения ВНЖ золотая виза. Если вам неважно получение вида на жительство то доходность может быть выше, в том числе благодаря возможности краткосрочной аренды.
Салоники – баланс стоимости и стабильности
Салоники - это второй по значимости город страны, активный студенческий и деловой центр. Некоторые иммигранты, которые покупают недвижимость под Золотую визу, могут предпочесть Салоники, так как цены ниже, чем в Афинах, но спрос на аренду стабилен. Тут, как и в Афинах нужно инвестировать 800 тысяч евро, но можно приобрести реновацию недвижимости - за 250 000 евро. На эту сумму можно купить 100 м² в среднем районе или 80 м² - ближе к центру. При этом возврат инвестиции так же составляет 4-5% годовых.
Если делать выводы то становится понятно, что если вы хотите стабильности и регулярного дохода – выбирайте Афины (в том числе Пирей) или Салоники, если вы понимаете рынок и логистику можно так же рассмотреть Патры. При этом оценивайте район, чтобы избежать проблем с арендаторами.
Покупать недвижимость в других городах можно для себя, но нужно понимать, что при перепродаже будут проблемы с поиском покупателей в виду низкой активности рынка, а так же в некоторых случаях захвата рынка компаниями - монополистами, которые стараются продавать свои объекты, сотрудничая со всеми риелторами, подписав соглашения.
Анна Шумская, руководитель EUEASY и Migration Ike, по юридическим вопросам и вопросам выбора и управления объектам недвижимости в Греции вайбер/воцап +306980703826
