Недавно вышла статистика рынка Греции за 2024-ый год от центрального банка Греции, как и за предыдущие 6 лет отмечается рост рынка недвижимости: спрос на нее растет как со стороны иностранных инвесторов, так и греков. Более того повышение спроса наблюдается на фоне роста цен.
Отчасти подъём рынка недвижимости связан с тем, что иностранец, который купит недвижимость стоимостью от 250 000 – 800 000 евро в зависимости от района получает вид на жительство в Греции. Правда, в общем потоке мигрантов этих людей все же не так и много, несколько десятков тысяч объектов в год, но они значительно поддерживают рынок и интерес к греческой недвижимости.
Второй крупный фактор, конечно, туризм и возможность заработка на инвестициях в столице или туристических районах. Причем не забываем, что Греция одна из немногих стран, где недвижимость может купить иностранец или иностранная компания и налоги на аренду всего 15% в год на первые 12 000 евро годовых.
Сегодня поговорим о том, что нужно учитывать при покупке недвижимости в Греции?
Цель покупки
В последнее время всё чаще можно встретить запросы о покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду или о покупке недвижимости для последующего получения ВНЖ и т.п.
Но в каждом из таких предложений есть масса нюансов: если вы хотите купить квартиру для сдачи в аренду, то нужно узнать район, инфраструктуру, взвесить стоимость содержания квартиры и стоимости её аренды и т.д. Кроме того, необходимо позаботиться о юридической стороне такой сделки, потому что по незнанию вы можете попасть в ситуацию, когда вы будете невольно нарушать закон.
Если вам предлагают купить недвижимость для получения ВНЖ в Греции, то обратите внимание, что самое выгодное, как и раньше, покупать объекты под аренду на сумму 250 000 евро в Афинах. НО будьте внимательны, так как сейчас под цену 250 00 евро подпадает только конкретные объекты реновации от застройщиков.
Конечно, вы можете найти и купить объект дешевле, но тогда речь идёт о получении вида на жительство финансово независимого лица или цифрового кочевника. А значит, вам нужно иметь официальный немалый доход, деньги на счету и ещё целый пакет документов.
Оформление покупки
Когда вы уже подберёте подходящий вариант недвижимости, то позаботьтесь о документах, которые дают право покупки недвижимости. А это целый пакет документов: документ о том, что у вас есть деньги на счету на родине, документ о доходах, о месте проживания на родине и т.п.
Даже для того, чтобы в Греции получить налоговый номер и счёт в банке для покупки недвижимости, требуется много документов.
Конечно, ситуации разные и за столько лет работы мы придумали обходные пути этой бюрократической волокиты, в том числе, оплаты напрямую из-за рубежа получить на счёт владельца или застройщика.
Я встречала ситуации, когда покупателю не открывают официальный счёт в Греции, а проводят деньги через риелторскую или другую посредническую компанию. Мы, конечно, не советуем такие схемы, так как официально такого закона, как например, в Испании со Эскроу- счетами нет и системы переводов через счета не родственников законом не предусмотрены.
Перед покупкой недвижимости
Сейчас в Греции можно найти удивительно дешёвые варианты недвижимости, что может некоторых людей подтолкнуть к спонтанной покупке. И дело тут не в каком-то подвохе или недобросовестном риелторе.
Просто для того, чтобы объективно оценить привлекательность дешёвого варианта, стоит немного пожить в Греции до покупки. Так вы сможете понять, как тут всё устроено, какие насчитываются коммунальные платежи (есть еще такой необычный сбор за обслуживание дома «кинохриста» и от чего зависит его цена), какие есть особенности региона/района, как оформляются сделки и прочее.
Поэтому, прежде чем сразу бросаться в омут с головой и быстро покупать недвижимость, пусть даже очень выгодно, есть смысл сначала пожить в стране, осмотреться, а потом уже покупать недвижимость там, где вам понравилось жить или вы нашли работу.
Порядок действий при покупке недвижимости
Основное, что вам нужно знать, что даже если у вас есть риелтор, вам нужен будет адвокат и нотариус. Стандартный сбор риелтора 2% и не менее 1000 евро, но есть ситуации, когда риелтор получает больше и это стоит уточнять. Работа риелтора в Греции неоценима, именно он координирует действия всех сторон, а главное торопит их и не дает уйти в вечное празднование, что в Греции сплошь и рядом. Когда вроде есть покупатель и продавец, но сделка не происходит годами.
Все сделки в Греции связанные с правом собственности проводятся исключительно через нотариуса (стоить услуг порядка от 1,5 % сделки, но не менее 1000 евро). Помимо сбора нотариуса будет сбор за смену права собственности 3.09%. И дальше сделка регистрируется в кадастре, сбор кадастра порядка 0,5%.
Важно нанять адвоката, который проверит – нет ли какого-нибудь обременения на данном объекте недвижимости (есть такие постройки, с которых взымается выше процент НДС, есть недостроенные объекты, есть с долгами и пр.), услуги адвоката от 1% и не менее 500 евро. Мы настоятельно советуем все сделки в Греции делать через адвоката. Поверьте, если вы придете без него вы подпишите договор, который защитит не вас.
Если вы не будете проживать в купленной недвижимости, то нужно будет нанять менеджера или риелтора, который будет заниматься вашей недвижимостью.
Многие интересуются ипотеками, но в Греции получить ипотеку иностранцу нереально. Более того, само оформление ипотеки обойдётся в 1000 евро, плюс к этому необходимо будет предоставить пакет документов, на оформление которых тоже нужно будет потратить 1000-2000 евро. По времени получение ипотеки займёт полтора-два месяца.
Если говорить о покупке объектов недвижимости по программе Золотая виза, то её стоимость должна быть оплачена в течение пары месяцев, так как только после этого мы можем подать на вид на жительство. При этом если ВНЖ не нужен, то возможно договориться на выплаты частями в течение года и больше.
Схема сделки такая: вы приезжаете в Грецию (или выбираете объекты дистанционно), подбираете объект недвижимости, вносите депозит (в Греции принято вносить предоплату), заключаете договор (обычно оставляя доверенность, если вы не проживаете в Греции) и получаете объект в собственность. Далее либо въезжаете в жильё, либо передаёте его риелтору, который будет за ним следить.
Если говорить об отмене сделки, то этот вопрос решается только с адвокатами. На этапе внесения депозита или предварительного нотариального договора отмена сделки возможна, а вот на стадии завершения – нет.
Если вас интересует покупка недвижимости в Греции, то наша компания может помочь вам на первых этапах: мы встретим вас по приезду, поможем с открытием счёта и получением налогового номера, оформим все необходимые документы, которые потребует риелтор. Обращайтесь!
Анна Шумская, руководитель EUEASY и Migration Ike, по юридическим вопросам и вопросам выбора и управления объектам недвижимости в Греции вайбер/воцап +306980703826, www.eueasy.ru
