Пару раз встречала такой вопрос: публикуют ли в Греции какие-то нереальные объявления, чтобы заманить клиента, а потом подсовывать ему совсем другие объекты?
Смотрите, для начала хочу сказать, что нужно разделять национальные сайты, где греки продают недвижимость грекам и русскоязычные сайты, в том числе сайты русскоязычных компаний.
Если на первых такое не практикуется, то на сайтах, предназначенных для русскоязычных клиентов, особенно если это сайты компаний, такое может быть, тут зависит от порядочности создателей.
Итак, в греческом бизнес-этикете подобных подтасовок объектов быть не должно. Поэтому, если вы заметите, что объект, который вам показывают, расположен в другом районе, у него другой метраж или совершенно другая планировка, нежели было указано на сайте, то разворачивайтесь и тут же уходите.
Если риелтор ставит вас в такую ситуацию, когда о подмене вы узнаете только на сделке купли-продажи, то доверять ему ни в коем случае нельзя. Конечно, несоответствие может касаться каких-то незначительных моментов, тогда это уже неточное описание владельца объекта, и к работе риелтора не имеет отношения.
При этом, у греков есть некоторые свои нюансы, к которым нужно быть готовым.
1.Часто греки не убирают объявления о проданных объектах и когда им звонят клиенты, они под каким-то предлогом предлагают им другие объекты. Мол, хозяева этой квартиры уехали или хозяева ковидом заболели, но мы вам можем показать другие объекты.
Обмана в этом особого нет (ведь это же реальная квартира по реальной цене), более того вас сразу предупредили, что ее нет. Но лучше о таких уловках знать, так как они могут изменить вашу картину рынка недвижимости. Вам кажется, что нужные вам объекты есть по одной цене, а их давно нет.
2.Есть в Греции такой манёвр, который выходцев из стран СНГ приводит просто в шок – это торг наоборот.
То есть, для греков вполне допустим торг не на понижение цены, а на повышение, что для славянского менталитета выглядит чем-то нереальным.
Грешат таким сами владельцы: если изначально он запросил среднерыночную цену за свою квартиру, то, увидев заинтересованность покупателя в объекте, он не побоится эту цену поднять – а почему бы и нет? Цены же растут, и на мой объект есть спрос.
Накидывают обычно порядка 10% и, к сожалению, с этим ничего нельзя сделать, если объект действительно достойный: хороший ремонт, хороший район и близко к школе или пляжу или метро. То есть, изначально владелец побоялся ставить более высокую цену, потому что думал, что люди не будут по такому объявлению приходить, но когда убеждается, что интерес к объекту есть, он решает подзаработать на нём немного больше.
3.Очень распространена ситуация на рынке греческой недвижимости от застройщиков и компаний, когда в договоре указывают цену ниже, чем реальная. Это связано с налогами: чем больше сумма сделки, тем больше продавцу-компании придётся заплатить налог.
Данная проблема в основном относится к покупкам от юридических лиц. Так как государственный налог на смену собственника платит покупатель, НО ведь они платят налог на доход продавая объект. Часто компании настолько невыгодно продавать объект за полную цену, что она предпочитает его вообще не продавать, а если и продавать, то половину или большую часть стоимости брать наличными.
Более того, покупатели нередко оказываются в такой неприятной ситуации: в объявлении было указано, что в договоре будет указана полная стоимость объекта. Приезжают на просмотр, смотрит его с риелтером, выбирает, а на подписание преддоговора застройщик сообщает, что в договоре будет указана только половина стоимости, то есть сотни тысяч евро ему нужно будет оплачивать налом или чеками на получателя.
Это очень сложный выбор сам по себе. А если покупка идет на Золотую визу, и в договоре нужно указывать сумму не менее 250 000 евро, то получается, что невозможно купить объект у застройщика меньше чем за 350 000 – 500 000 евро.
4.Предлагать проблемные объекты, с нерешенным правом собственника, долгами выше суммы объекта, нелегализованные объекты.
При показе квартиры намеренно утаивает тот вопрос, что купить квартиру невозможно.
Несмотря на то, что сейчас рынок недвижимости двигает в основном Золотая виза, веру греков в то, что клиент «влюбится» в объект и согласится на все его условия, будет месяцами ждать его решения юридических вопросов, неистребима. С одной стороны их можно понять. Греки, действительно, готовы согласиться и заплатить больше, и в договор вписать половину стоимости, и ждать по полгода сделки. Но для русского менталитета странен сам факт, что продается объект нелегальный или без права собственности и с неопределёнными сроками решения данной проблемы, то есть они искреннее не понимают, как вообще можно внести предоплату за такой объект. А если объект еще и приобретается на Золотую визу и клиент имеет 90 дней визы, чтобы купить, оформить и подать на вид на жительство… При этом продавец ожидает предоплаты, чтобы как раз на нее и решать вопросы легализации, решения вопроса с долгами или юридическими вопросами.
Конечно, все вышеперечисленные нюансы – это вопрос переговоров, но просто будьте готовы к тому, что такие особенности в Греции есть и это часть греческой бизнес традиции в сфере недвижимости.
Анна Шумская, руководитель компании Migration Ike (услуги миграции в Грецию), риелтор Вайбер/воцап +306980703826, anna@eueasy.ru
