Возможно, вы не прочитаете здесь сверхновую информации, потому что я хочу систематизировать факты, которые может озвучить любой греческий риелтор. Но, тем не менее, важно знать особенности тех районов, которые могут принести самый лучший возврат инвестиций и отличаются хорошей ликвидностью объектов.
Итак, если вы не очень крупный инвестор и покупаете объект под Золотую визу, то, будучи рыбкой в большом океане, лучше плыть по течению и выбирать недвижимость в тех районах, где уже наработан хороший опыт у наших соотечественников. А именно центр Афин, южные прибрежные и северные зажиточные районы.
Я не буду перечислять через запятую все названия районов (в греческой системе все это отдельные муниципалитеты столичного региона Аттика), а лучше покажу вам их на карте.
1.Центр Афин
Центр Афин – это районы в радиусе 4-5 километров от исторического центра, не доходя до проблемных районов (Метаксургио, Омония, Эксархия). Преимущества этого района очевидны: центр европейской столицы, где сосредоточены все музеи и исторические достопримечательности, хорошо развита инфраструктура и всегда есть куда сходить развлечься.
Большинство объектов здесь сдаются на короткий срок, поэтому вам будет выгодно сдавать свою квартиру долгосрочно. Это выгодно из-за того, что в центре расположены офисы крупных компаний и организаций, важных государственных организаций и спортивные объекты, а это значит, что квартиры в центре нужны всем консульским работникам, футболистам и спортсменам, инженерам и специалистам по строительству, а также сотрудникам Фейсбука, Гугла и Майкрософта.
То есть, это идеальные квартиросъёмщики: иностранцы с высокими зарплатами, которые изначально закладывают в свою смету стоимость аренды и понимают, на какой срок он им нужен. К тому же, часто аренду им компенсирует компания-наниматель, а срок они знают с самого начала: сколько длится контракт – столько и будут арендовать. Это люди, которые не будут скрываться от каких-то платежей и их не надо потом принудительно выселять.
Единственная особенность центра – это мизерное количество новостроев, то есть, новыми тут считаются все дома младше двадцати лет. Но не стоить бояться покупать вторичку, потому что тут все нома с хорошей реновацией. На 250 000 евро реально найти объекты 70м2 в пешей доступности от Акрополя и с новым ремонтом. Со средней ценой аренды 900 евро в месяц.
Вот пример реального объекта, представленного на продажу в районе Мец. 75М2, 3й этаж, 2 спальни, дом постройки 2011го года, газовое отопление. Стоимость 260 000 евро с парковочным местом. Уже есть арендатор 1000 евро в месяц.
Итак инвестиция 260 000 евро, со всеми затратами на Золотую визу 290 000 евро.
Итак, возврат инвестиций ROI 12 000 евро нетто и после вычета налога на доход и налога на недвижимость ROI 9 500 евро брутто.
ДОХОД В ГОД
3,6% ROI от инвестиции (3,2% от всех затрат)
+ 6% рост стоимость в евро за вычетом инфляции
+ 6% если считать с поправкой на рубли (меня многие критикую и предлагают ставить хотя бы 9% в связи со стабильным падением рубля)
ИТОГО 15% доход в рублях.
2. Южное побережье Афин/Аттики
Вообще, когда мы говорим о любом районе, который не относится к центру, то юридически это уже другие муниципалитеты столичного региона Аттики. Так что популярные районы (муниципалитеты) у моря Палео Фалиро, Алимос, Эллинико, Глифада, Вула можно, в какой-то мере, называть пригородами, хотя от центра на машине до них от 10 до 30 минут.
Главное преимущество районов на побережье – это море. Людей привлекает сам факт близкого расположения к морю, их очаровывают открывающиеся виды из окон. Но греки знают, что эти районы имеют выше влажность. Цены на побережье значительно выше, чем в центре: на 250 000 – 270 000 евро не особо что можно и выбрать. Ухудшает ситуацию то, что даже при таких высоких ценах, на побережье очень мало предложений.
Это связано с тем, что побережье застроено достаточно плотно, и именно поэтому сейчас все жду начала строительства участка старого аэропорта Эллинико. При этом особо рассчитывать заявителю на Золотую визу не на что, так как земля уже выкуплена, но реальное строительство еще не началось, а это значит, что выкупить дом на Золотую визу еще нельзя.
Да и цены на новые объекты на территории старого аэропорта начинаются от 6 000 евро кв.м., что значит, что за минимальную квартиру 55-60 кв.м. вы отдадите 400 000 евро. Хорошие квартиры 100 кв.м. с бассейном в доме, и балконом с видом на море начинаются от 1 000 000 евро и их сдадут в эксплуатацию в 2025 году.
Если рассматривать покупку недвижимости на побережье, то это отличный вариант, если вы там будете проживать, но как только мы говорим о сдаче в аренду, то центр – гораздо более выгодный вариант. Это объясняется тем, что центр для аренды выбирают чаще всего обеспеченные семьи, а вот на побережье селятся не такие платёжеспособные семьи. А если мы говори о богатых греках и иностранцах, то они выбирают объекты элитного класса в новых домах с бассейнами и большими террасами с видом на море, которые невозможно приобрести за 250 000 - 300 000 евро.
Но в целом, недвижимость на побережье достаточно ликвидна, как и в центре. Хотя это скорее связано не с большой востребованностью данных объектов, а с низким предложением, которое до сих пор не покрывает растущий спрос на Золотую визу.
.jpg)
Стоит рассмотреть и районы, относящиеся также к южному направлению: Неа Смирни, Аргируполи, Илиуполи. К примеру, от центра Неа Смирни до побережья около 4 км и до центральной афинской площади тоже примерно 4 км., а строится там сейчас активно элитное жилье: новая квартира с камином, большими балконами, тремя спальнями в доме постройки 2021 года размером 120 квадратов будет стоить примерно 360 – 390 тысяч евро.
Но давайте разберем объект, представленного на продажу в районе Алимос. 80 кв.м., 1-ый этаж, 2 спальни, дом постройки 2008-го года, газовое отопление. Стоимость 265 000 евро с парковочным местом. Реально найти арендатора на 700-800 евро в месяц на долгий срок.
Инвестиция 265 000 евро, со всеми затратами на Золотую визу 295 000 евро.
Итак, возврат инвестиций ROI 8 400 евро нетто и после вычета налога на доход и налога на недвижимость ROI 6 500 евро брутто.
ДОХОД В ГОД
2,5% ROI от инвестиции (2% от всех затрат)
+ 4% рост стоимость в евро за вычетом инфляции
+ 6% если считать с поправкой на рубли
ИТОГО 12% доход в рублях.
3.Север Афин/Аттики
Традиционно северные муниципалитеты считаются элитными, например, Халандри, Маруси, Кифисья, Агиа Параскеви, Палини и т.д., поэтому цены в среднем за квадратный метр немного выше, чем в центре. Этот район очень любят состоятельные греки и строят тут недвижимость для собственного проживания.
На севере расположены почти все англоязычные школы (ACS, ISA, Byron, St Catherine, Campion), французская школа в Аг.Параскеви и немецкая школа в Маруси, а так же прекрасно развита внутренняя инфраструктура, есть крупные торговые центры, ветка скоростной дороги по которой за 30 минут можно доехать до аэропорта, порта Пирей, пригородного зоопарка или огромного загородного торгового сток-центра, а за 5-20 минут можно доехать до национальной трассы опять же по скоростным магистралям.
Предложений недвижимости тут тоже не так много, как в центре, но больше, чем на побережье. Особенностью этого района является очень низкая застройка, тут особенно много частных домов с участками земли и мало квартир небольшого метража по 40-50 квадратов.
В среднем, метраж квартир тут варьируется от 80 до 150 кв.м. Что касается цен, то нужно ориентироваться на бюджет хотя бы в 350 000 – 400 000 евро.
Частные не новые дома начинаются от 300 000 евро в районах Геракас или Неа Кифисья.
Здесь активно ведётся застройка, но новостроек все равно не хватает, да и цены на них часто не подходят заявителям на Золотую визу, так как цены на новострой начинаются от 300 000 евро, а квартиры выкупаются еще на этапе разрешения на строительство.
Наши соотечественники к таким предложениям относятся насторожено и стараются покупать квартиры хотя бы на этапе заливки фундамента, но часто на этом этапе все квартиры оказываются уже проданными.
Пример объекта, представленного на продажу в районе Аг.Параскеви. 75 кв.м., 4-ый этаж, 2 спальни, дом постройки 2008-го года (ремонт 2022 года), газовое отопление.
Стоимость 265 000 евро с парковочным местом. Реалистично найти арендатора на 850 евро в месяц на долгий срок.
Итак инвестиция 265 000 евро, со всеми затратами на Золотую визу 295 000 евро.
Итак, возврат инвестиций ROI 10 200 евро нетто и после вычета налога на доход и налога на недвижимость ROI 8 200 евро брутто
ДОХОД В ГОД
3,1% ROI от инвестиции (2,7% от всех затрат)
+ 4% рост стоимость в евро за вычетом инфляции
+ 6% если считать с поправкой на рубли
ИТОГО 13% доход в рублях.
Подробнее разобраны примеры разных объектов, возврат инвестиций и доходность в каждом районе Афин
Анна Шумская, руководитель компании Migration Ike, риелтор Вайбер/воцап +306980703826
