Вы думаете, а много ли приносит недвижимость в Греции? А чего тут думать? Тут надо считать!
Начнём с самого главного: покупка недвижимости сама по себе не является инвестицией! Вы купите дом и будете в нём жить или вы купите загородную виллу и будете отдыхать в ней летом – это не инвестиция, а просто увеличение объёма вашей собственности.
Инвестиция – это покупка с изначальной целью получения прибыли! Более того, лучше всего если вы изначально знаете, каким путем будете эту прибыль получать, то есть это краткосрочная аренда, сдача на долгий срок или передача управляющей компании, перепродажа с наценкой или что-то еще. И лучше знать это заранее, для правильного выбора объекта.
Итак, сегодня рассчитаем самый простой вариант: покупка объекта с целью сразу сдать его в аренду на долгий срок. Самый частый выбор покупателей объектов по программе иммиграции золотая виза.
На языке цифр это выглядит так:
НЕДВИЖИМОСТЬ 250 тысяч евро
Сборы, связанные с процессом покупки недвижимости.
- сумма сделки 250 000 евро
- риелтор 5 000 евро + НДС (ФПА)
- адвокат 2500 евро + НДС, но может быть выше
- нотариус примерно 3500 евро, зависит от сложности договора
- налог 8 000 евро
- сбор кадастра/реестра 2000 евро
Итого стоимость объекта 250 000 евро, сумма инвестиции со всеми затратами 275 000 евро.
Дальше, конечно, правильнее считать доходность от суммы всех затрат, НО если вы видите объявления о доходности в интернет, то они всегда считаются от стоимости объекта. Так что я предлагаю сделать то же самое.
И тут есть логика, даже когда вы занимаетесь долгосрочным инвестированием: покупаете акции или инвестируете в компании, редко затраты связанные с организацией инвестиции, открытием брокерских счетов, затратами на оплату или на прохождение дью-дилидженс (due diligence) учитываются при подсчете прибыльности акции или облигации.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА 12 000 евро, то есть 1000 евро в месяц
Арендная плата 950 - 1100 евро в месяц - это самая типовая оплата за один объект 75-90 м2 в нормальном районе не на уровне земли в доме с нормальным ремонтом. Опять же мы не берем объекты, которые требуют ремонта и жилье в периферийных городах, где аренда будет значительно ниже.
ВОЗВРАТ ИНВЕСТИЦИИ 4 - 5%
Если посмотреть наши цифры, то возврат инвестиции 4.8%. Дальше вычитается налог на доход 15% и налог на недвижимость порядка 4% и мы получаем как раз 3.9% чистыми. Понятно, если вы считаете все затраты, то ваш доход будет значительно ниже. И тут многие расстраиваются, забывая так же о доходе от прироста капитала.
ПРИРОСТ КАПИТАЛА 5-12%
Недвижимость как раз не подвержена сезонным колебаниям или рискам предпринимательской деятельности, недвижимость не может потерять свою ценность за ночь из-за скандала с продукцией. И в среднем всегда покрывает инфляцию. Конечно, рынок недвижимости может расти или стагнировать, тут могут быть разные тренды, но, будучи товаром, она не может обесцениться до нуля или исчезнуть за ночь, а так же она не может не отражать инфляцию.
ПС. Кстати, не забывайте, что арендная плата тоже растет на уровень инфляции (пусть и с некоторой задержкой). То есть в абсолютном выражении в случае инфляции, как сейчас, аренда растет, и если на момент покупки аренда составляет 4%, то через 3 года это уже будет 5,2% от суммы инвестиции.
ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ ОТ 10% В ГОД
Да, именно такая получается доходность. И не забывайте, что при продаже у вас есть возможность не платить налог на прирост капитала, конечно, при исполнении ряда условий. Причем я тут очень усреднила цифры, если вам повезло, и вы купили бы 5 лет назад квартиру в центре Афин, то ваш прирост капитала составлял бы в среднем 12% в год, а доходность была бы минимум 5% в год.
Что значит, что купив квартиру в центре Афин за 100 000 в 2018, вы бы сейчас ее сдавали за 750 евро и продали за 180 000 евро + получили примерно 25 000 евро. Итого за 5 лет ваша инвестиция дала бы более 100% окупаемости, что значит порядка 20% в год. И тут я думаю, заинтересуются многие инвесторы.
И вот теперь, когда вам стало интересно, ждем ваши вопросы и запросы не подбор недвижимости. Ведь тут мы еще не говорили даже про реновации и прибыль от краткосрочной аренды, которые могут сильно поднять доходность.
Анна Шумская, магистр экономики, руководитель EUEASY и Migration Ike, по всем вопросам вайбер/воцап +306980703826
