Как повлияет на рынок недвижимости сертифицирование энергоэффективности домов в Греции? Давайте разберем этот вопрос.
Только представьте: 40 % парниковых выбросов в ЕС приходится на здания. Это катастрофическая цифра, учитывая то, что Европа, борясь с глобальным потеплением, развернула обширную программу по снижению выброса тепла и отходов горения в атмосферу.
Цели этой программы очень чётко представлены в цифрах: к 2050 году ЕС должен сократить потребление энергии зданиями на 14%, использование энергии для отопления и охлаждения на 18% и общие выбросы парниковых газов от зданий на 60%.
Как решают вопрос в Греции? Какие квартиры будет трудно продать?
В рамках борьбы Греция вместе с Европой вводит ограничения на продажу и использование бензиновых и дизельных автомобилей после 2035 года, а также на продажу и аренду объектов недвижимости с категорией энергоэффективности ниже E с 2030 года, ниже D c 2035 и ниже С c 2040 года.
Сейчас сертификаты энергоэффективности нужны, но уровень энергетической эффективности никак не влияют на рынок недвижимости и любая сделка купли-продажи, как и аренда, обходится без каких-либо препон. Просто инженер выдаёт такой сертификат вместе с пакетом документов на дом.
По шкале, которая действует сейчас в Греции, есть семь категорий энергоэффективности и самая низкая оценка дома – это оценка Н (в латинском аналоге G).
Теоретически, после 2030 года в Греции такие категории сократятся на две-три последних оценки, а это значит, что сделки купли-продажи с этими категориями будут проблемными.
Практически говоря, дом или квартиру нужно будет модернизировать: ставить алюминиевые окна, менять двери, в некоторых случаях утеплять и изолировать стены, менять систему отопления, ставить солнечные водонагреватели. А это значит, что сразу возрастут цены на самые недорогие объекты, причем как для покупателей, так и для арендаторов.
Риелторы Греции бьют тревогу: они считают, что в установленные сроки нереально выполнить все требования по энергоэффективности и данный план просто-напросто оставит многих малообеспеченных граждан страны без крыши над головой. Ведь, обратите внимание, в конечном счете, больше всего пострадают арендаторы недорого жилья! А значит самые малообеспеченные слои.
Если государство не окажет существенной помощи, то владельцы, которым обновление дома будет не по карману, потом просто не смогут ни продать его, ни сдать в аренду. Хотя они смогут владеть таким домом и проживать в нем.
Опасения риелторов вполне объяснимы, ведь сейчас в частной собственности находится очень много объектов с низкой энергоэффективностью, где стены не утеплены, крыша в плохом состоянии, а окна и двери до сих пор деревянные. Это говорит и статистика.
В 2019 году было выдано 315 804 сертификата энергоэффективности зданий, из которых наибольший процент (66,83%) из них относится к низкой категории E-H (в латинском аналоге Е-G).
Дело в том, что большая часть жилого фонда Греции была построена ещё до 1980 года и скорее всего, государство будет дотировать обновление таких объектов, чтобы люди могли и дальше в них проживать.
А что касается сделок купли-продажи, то со временем сделки с объектами с низкой оценкой энергоэффективности будут упразднены. Но политический настрой Греции даёт надежду на то, что жёсткие ограничительные меры будут отсрочены ещё на несколько лет после указанной даты.
На данный момент тем, кто покупает объекты средней ценовой категории или объекты на Золотую визу волноваться не стоит – такие объекты будут получать среднюю оценку энергоэффективности D-E, и их еще много лет можно будет продавать или сдавать.
Если вы берете объекты из категории очень бюджетных, часто расположенные в подвалах или на крышах (без модернизации), в домах постройки 50-70-х годов с деревянными окнами нужно понимать, что ваш объект получит низкую оценку.
Нужно быть готовым к тому, что через несколько лет нужно будет вложиться в его ремонт: утепление, обновление окон и дверей и замену отопления.
Анна Шумская, руководитель Migration Ike (программы Золотая виза и финансово независимое лицо Греция), вайбре/воцап +306980703826
