Продажа, покупка, сдача в аренду... тема недвижимости в Греции, как никогда, актуальна. Более того, с нынешним ростом цен и инфляцией, многие вчерашние покупатели квартир, становится завтрашними продавцами. И по опыту заметила несколько ошибок, которые допускают продавцы.
Сразу оговорюсь, что я не буду рассматривать вопросы обманов продавцов. Конечно, безопасность продавцов важна, но именно в Греции, не так уж и много мошенников и невозможно продать недвижимости не подписав договор у нотариуса.
То есть, по факту, как раз продавец защищен, невозможно без его волеизъявления у нотариуса лишить его собственности. В отличие, как раз, от покупателя, который может не знать, что сделки по переходу права собственность на недвижимость заверенные только адвокатом или риелтором не имеет юридической силы.
Об ошибках продавцов
С большим отрывом, конечно, лидирует ошибка относительно инвестиции в улучшение внешнего вида квартиры. В вопросе ремонта перед продажей продавцы часто выбирают самый неправильный серединный путь частичного косметического ремонта. Это когда выбираются самые плохие участники квартиры, например ванная, или плитка на кухне, и в них делается частичная замена, или покраска стен, или замена розеток.
Желание привести квартиру в порядок похвально, конечно, но если вы не готовы делать нормальный ремонт или не уверены, что ремонт окупиться, не надо делать частичный ремонт.
Ведь многие покупатели хотят сами сделать ремонт в квартете, и если уже сделан частичной ремонт для покупателя это тоже выкинутые деньги, все надо переделывать. Людей достаточно бедных, но при этом имеющих средства на квартиру, для которых частичный ремонт важен, мизерное количество. И даже они предпочтут скидку.
Вторая ошибка - желание продать по очень высокой цене, сделав минимальный косметический ремонт или если ремонт был, но давно. Если речь о высоких ценах, то ремонт должен быть полным и, естественно, не старше пяти лет. В этом случае, купивший квартиру сможет, если есть желание, выгодно сдать квартиру, так как всегда находятся обеспеченные арендаторы, желающие снять квартиру в отличном состоянии.
Более того есть некоторые трюки: если квартира без мебели смотрится больше, но вызывает ощущение, что её продают давно.
Или, например, квартира с арендатором с высокой стоимостью аренды объективно выгоднее, но субъективно покупатели оценивают ее ниже, даже если они понимают, что покупают инвестиционный объект.
При этом отдельно уделю пункт запахом. Вот как раз плохие запахи в квартире очень часто портят все ощущение. Причём под плохими запахами я не только подразумеваю мусор, а прокуренный квартиры, и запах животных. Важно проветривать.
Частая ошибка - сразу после принятия решения ставить объект на все возможные платформы и агрегаторы. То есть идти по принципу - рекламы мало не бывает. Как бы это странно не казалось, но в Греции достаточно специфическая система. И тут наличие вашего объекта на всех платформах от разных риелторов - это негативный фактор.
Во-первых, когда вы ставите объявление с вашим именем, то вы ждете, что вам будут звонить покупатели, но вы получаете шквал звонков от стажеров - риелторов, которые постоянно ищут новые объекты для размещения на сайтах компаний.
Риелторы с опытом не хотят, чтобы объект был у многих, они хотят, чтобы была возможность торга, они не хотят вкладываться в рекламу и в какие-то мероприятия по продвижению, когда на сайте висит ваш прямой телефон владельца. И это логично. Они привлекут клиента, а он потом найдёт ваши прямой контакт.
В итоге: вы получаете шквал звонков, и проблемы с качественными риэлторами. Отсутствие качественных риелторов еще плохо тем, что у вас не будет понимания рынка: много звонков, но есть ли спрос, нет исследования цен.
Дополнительная проблема: если в истории агрегаторов есть информация, что ваш объект продаётся долго - это создает ощущение, часто неправильное, что объект не интересен рынку.
Маленькая ставка по работе с риелтором. В Греции риелторы получают 2% с каждой стороны, что не так уж и много. Поэтому не стоит с ними торговаться. Вы просто потеряете опытных специалистов, а плохие риелторы все равно ничего не продадут.
Если вы решили, что вы не будете сами бегать, обязательно сразу идите к риелтору, чтобы он составил для вас план продажи, сделал объявление. Не обязательно подписывать эксклюзивный контракт. Но обязательно следуйте инструкциям опытного продавца.
Отдельно надо сказать о неуверенности продавца. Как бы это странно не звучало: часто, когда выходят на рынок люди думают, что они хотят продать объект. Найдя покупателя, потенциальный продавец начинает колебаться, торговаться по цене в сторону увеличения, отказываться продавать.
Я даже не беру этический вопрос, что вы тратите чужое время и силы и за все надо в жизни платить. Но при таком поведении вы портите свое имя, теряете реальных покупателей. И по итогу не продаете объект. Вы должны понять, что если вы выставили объект и нашелся покупатель, не фак, что следующий найдётся через неделю, на это могут уйти годы, может начаться следующий виток кризиса, и вы не продадите объект.
Если у объекта несколько владельцев согласуйте с ними цену, и в идеале получите от них доверенности на продажу. Потому что разборки после того, как покупатель найден часты и приводят к потере покупателя.
У греков часто встречается ещё одна проблема - абсолютно не готовые документы на собственность. Надеясь, вначале найти покупателя, а потом всё решить за счет предоплаты. Большинство покупателей не ждет полгода или год пока вы сделаете документы.
Отдельно скажу, что владелец зачастую не может правильно оценить свою недвижимость.
Дело в том, что в Греции нет типовых застроек, нет типовых цен, и поэтому только риелтор, работающей на рынке, может подсказать оптимальную стоимость объекта.
Если вы хотите оценить свои возможности, сами смотрите среднюю стоимость квадратного метра вашего года постройки вашего этажа вашем районе на агрегаторах и затем вычитайте 5-10%.
Дальше обсудите в вашей семье, какая для вас приемлемая стоимость продажи и начинайте продавать, корректируя цену по ходу.
Подробнее про ошибки продавцов недвижимости:
Анна Шумская, подбор недвижимости и оформление инвестиционных программ в Греции, по всем вопросам вайбер/воцап +306980703826
